Nachbar im Bauverfahren


Neben meinem Grundstück soll ein Gebäude errichtet werden, ich befürchte, dass die Errichtung des Gebäudes negative Auswirkungen auf mich hat. Was kann ich als Nachbar im Bauverfahren tun? (Die nachstehende Antwort erfolgt am Beispiel der NÖ BauO)

Ein Bauprojekt muss selbstverständlich den Bestimmungen der im jeweiligen Bundesland in Geltung befindlichen Bauordnung entsprechen. Nachbarn kommen Rechte insb. nach den jeweiligen landesgesetzlichen Bauordnungen zu. Die einzelnen landesgesetzlichen Bauordnungen enthalten alle Definitionen, wer aller als Nachbar im Sinne des Gesetzes anzusehen ist. Der Nachbarbegriff der NÖ Bauordnung entspricht daher nicht dem umgangssprachlichen Begriff des Nachbarn.

Als Nachbarn im Sinne der NÖ Bauordnung sind insb. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind, anzusehen. Ob Sie jemand daher Nachbar im Sinne der NÖ Bauordnung anzusehen sind, hängt davon ab, ob er sich in dem oben angebenen Abstand befindet.

Nur dann nämlich, kann jemand als Nachbar im Sinne der NÖ Bauordnung Parteistellung im Baubewilligungsverfahren erlangen und die ihm nach der Bauordnung zukommenden Rechte geltend machen. Die Parteistellung in einem Bauverfahren ist deshalb wesentlich, weil man dergestalt am Verfahren teilnimmt und insb. auch Rechtsmittel erheben kann, wenn man die Entscheidung für unrichtig hält.

Es ist dabei zu beachten, dass Nachbarn - die sich in der oben angegebenen Distanz zum Baugrundstück nach der NÖ Bauorndung befinden - nicht automatisch Parteistellung haben, sondern erst durch die rechtzeitige Erhebung von Einwendungen bzw. der rechtzeitigen Geltendmachung bestimmter subjektiv-öffentlicher Rechte Parteistellung erlangen.

Nachbarn sind daher nur dann Parteien eines Bauverfahrens, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in einem der im Gesetz aufgezählten bzw. festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten berührt sind und diese zeitgerecht geltend machen.

Derartige subjektiv-öffentliche Rechte der NÖ Bauordnugn werden begründet
"durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 1976, LGBl. 8000, der NÖ Aufzugsordnung, LGBl. 8220, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn sowie
2. den Schutz vor Immissionen, ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ergeben, gewährleisten und über
3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen".

Die vorgenannten so genannten subjektiv-öffentlichen Rechte des Nachbarn zielen insb. auf Fragen der Belichtung, der Standsicherheit und dem Schutz des Nachbarn vor Immissionen ab.

Darüber hinausgehende Einwendungen des Nachbarn sind keine subjektiv-öffentlichen Rechte des Nachbarn, was dazu führt, dass dem Nachbarn bezüglich anderer geltend gemachter Einwendungen bzw. Rechte, die nicht zu seinen subjektiven-öffentlichen Rechten zählen, keine Parteistellung im Verfahren zukommt. Allenfalls kann die Baubehörde aber auch derartige berechtigte Einwände des Nachbarn amtswegig im Verfahren berücksichtigen. In einem solchen Fall besteht aber kein Recht auf eine Behandlung des Einwands durch die Baubehörde.

Um Parteistellung im Verwaltungsverfahren zu erzielen, muss der Nachbar rechtzeitig Einwendungen erheben bzw. seine von ihm als gefährdet angesehenen subjektiv-öffentlichen Rechte (im oben genannten Sinn) rechtzeitig geltend machen. Nachbarn im Sinne der NÖ Bauordnung erhalten grundsätzlich eine Ladung zur Bauverhandlung. Spätestens bei dieser Bauverhandlung müssen bzw. können Nachbarn die Ihnen zukommenden subjekiv-öffentlichen Rechte geltend machen. Wurde der Nachbar geladen, ist ihm die Ladung zugegangen und kommt er nicht zur Bauverhandlung oder erhebt er nicht spätestens mündlich in der Bauverhandlung Einwendungen in der Form der Geltendmachung subjektiv-öffentlicher Rechte, so erlangt er keine Parteistellung im Verfahren und kann sich grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt auch nicht mehr als Partei am Verfahren beteiligen. Das gilt auch dann, wenn der Nachbar sich in der mündlichen Bauverhandlung nur auf bestimmte subjektiv-öffentliche Rechte beruft, auf andere hingegen nicht. Das bedeutet: Macht der Nachbar z.B. in der mündlichen Bauverhandlung nur geltend, dass das Bauprojekt die Belichtung seines Grundstücks gefährdet, dann kann er nach der ersten Bauverhandlung kein subjektiv-öffentliches Recht mehr begründen, in dem später geltend macht, er fühle sich auch noch zusätzlich durch Lärm (als Immission) in einem subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt. Allenfalls können derartige Einwende, dann nur mehr - wie bereits ausgeführt - amtswegig von der Behörde berücksichtigt werden.

Ist jemand nicht Nachbar im Sinne der NÖ Bauordnung, weil er sich in größerer Entfernung vom Baugrund befinden, dann ist er nur ein so genannter Beteiligter und wird zur Bauverhandlung nicht eigens geladen, sondern müsste auf eine Kundmachung der Bauverhandlung auf der Amtstafel der jeweiligen Gemeinde warten. Ein sonstiger Beteiligter hat keine Möglichkeit Parteistellung im Verfahren zu erlangen. Es verbleibt die Möglichkeit die Baubehörde auf Umstände hinzuweisen, die gegen die Erteilung der Baubewilligung sprechen, und die Baubehörde kann diese, wenn sie tatsächlich der Erteilung der Baubewillung entgegenstehen, vom Amts wegen berücksichtigen. In diesem Fall besteht aber kein Recht

Es ist sowohl als Nachbar, als auch als Beteiligter ratsam, aufmerksam zu sein und zeitgerecht in den Bauakt Einsicht zu nehmen, um näheres über das Bauprojekt zu erfahren und sich gegebenenfalls im Rahmen der weiter oben geschilderten Möglichkeiten am Bauverfahren zu beteiligen und dergestalt - soweit möglich - Parteistellung zu erlangen. Auch wenn sich Bauprojekte durch die zeitgerechte Geltendmachung von subjektiv-öffentlichen Rechten durch Nachbarn oftmals nicht verhindern lassen, kann es sein, dass der Baubewilligungswerber bereit ist, sein Projekt noch etwas umzugestalten, was vor allem für unmittelbare Anrainer von besonderer Bedeutung ist bzw. sein kann. Außerdem kann die Behörde auch im Fall der Bewilligung eines Bauvorhabens Auflagen erteilen.

Sollten Sie Nachbar in einem Bauverfahren sein, ist eine anwaltliche Beratung zu empfehlen, um die eigenen Rechte im Verfahren bestmöglich zu wahren. Sollten Sie sich in einer derartigen Situation befinden, können Sie gerne eine Anfrage per E-Mail an mich richten.


Bitte beachten Sie, dass die obigen Ausführungen eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen können und dass es in Ihrem Einzelfall Abweichungen geben kann, die zu einer anderen Beurteilung führen.